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宝塚市の生産緑地をお持ちのみなさまへ

こんにちは！生まれも育ちも宝塚、株式会社シルバーリアルエステート代表、農地研究所の阪上良彦です！
突然ですが皆さま「2022年問題」にどんなイメージをお持ちですか？
2022年は土地をお持ちのすべての方に関係する大切な節目の年です。
農地研究所の私 阪上が、来たる2022年に向けて今こそ考えていただきたい生産緑地のことを簡単にご案内いたします。 ご覧になられたみなさまの大切な土地のことを考える機会となることを心より願っております。

2022年問題について

約30年前、良好な都市環境のための制度「生産緑地制度」が誕生しました。
最低30年土地を農地とする代わりに税制面で大幅な優遇が受けられるという制度です。
現在の生産緑地のほとんどが1992年に指定されたため、30年経過する2022年には、指定を解除できることになります。
大量の農地が農地でなくなったら一体どうなるでしょうか？ 甲子園球場3605個分の農地が一気に市場に放出されるとなると「不動産価格が暴落してしまうのではないか！？」 「住宅が供給過多になり空室が増えるのでは」という仮説がたてられました。
これが巷で言う2022年問題です！

生産緑地制度の成り立ち

私たちの暮らす街には「都市計画」という街づくりのルールがあります。
この都市計画の中には「積極的に市街化しよう」という「市街化区域」があります。
しかし、市街化区域だからと言って無秩序に建物が建てられたらどうでしょう？
環境問題や都市災害の危険性などあらゆる問題が起こるかもしれません。 そこで、乱開発を防ぎバランスの良い街にするため、平成4年「生産緑地制度」が誕生しました。
これにより市街化区域の農地の中から農地としてあるべき土地を「生産緑地」として指定しました。
＜兵庫県内の生産緑地地区の指定がある市＞
兵庫県：神戸市・尼崎市・西宮市・川西市・三田市

生産緑地制度には制限と優遇があります

生産緑地として指定された農地にはさまざまな決まり事があります。
農地として保全するための行為制限とその制限の代わりに受けられる優遇措置です。

行為制限
①30年は農地とすること
②「売れない」新築・増築・宅地造成ができません
③「貸せない」 駐車場などで賃貸できません
④「建てられない」 建築許可が下りません
⑤「借りられない」 金融機関の担保

優遇措置
①固定資産税の軽減 / ②相続税の納税猶予制

＜資料＞農林水産省HP「農地の保有に対する税金」

法改正で広がる農地の選択肢

生産緑地指定から30年経過を前に農地に関する法制度が変わりました。

2017年 生産緑地法の改正

①面積要件の引き下げ
一団500㎡以上から300㎡以上へ引き下げ
②建築規制の緩和
農産物の販売所や農家レストランの建築OKに
③特定生産緑地制度の創設
買取申出を10年延長・税制面の優遇も継続される制度

特定生産緑地とは？ 指定後30年経過時までに特定生産緑地の指定を受けると引継ぎ農業の継続が義務づけられますが、 税制面の優遇を10年延長でき、その後も10年ごとに延長できる制度です。

2018年都市農地貸借円滑化法について

高齢などの利用が難しくなっても賃借することで継続して農地のまま管理できるようにするものです。
従来は、一度土地を貸すとなかなか所有者のもとに戻ってこない仕組みでしたが今回の改正で、賃貸借契約期間終了後には所有者のもとに戻ってくるので所有者は安心して農地を貸せるようになりました。 さらに、相続税納税猶予を受けたまま貸すことができる点も大きなポイントです

生産緑地解除までの流れ

貸借の円滑化

これまでの農地法では、法定更新があり、都道府県知事の許可がなければ賃貸借を解除できませんでした。
2019年6月に成立された都市農地貸借円滑化法では法定更新の適用はなく、契約期間が満了すると農地は貸主に返還することができ、市民農園などの目的で賃貸借が容易になりました。貸借期間内に貸主に相続が発生した場合は、生産緑地を貸したまま納税猶予を受けら、生産緑地を返還してもらい買取申出もできます。

3 Choices2022年に向けた3つの選択肢

生産緑地のままにしておく

メリット
  • 必要な手続きをすればいつでも有効活用や売却が可能に
  • 従来からの納税猶予も継続されます
デメリット
  • 固定資産税は宅地並み課税（激変緩和措置あり）
  • 新たな納税猶予は適用されません

特定生産緑地の指定を受ける

メリット
  • 固定資産税は農地評価・農地課税
  • 納税猶予を新たに申請することが可能
デメリット
  • 原則、買取申出が10年間できません
  • 有効活用や売却ができません

生産緑地の買取申出を行う

メリット
  • 有効活用や売却ができます。
デメリット
  • 相続税の納税猶予は適用不可、固定資産税は宅地並み課税
  • （現在、納税猶予を受けている場合は本税＋利子税を納付）

Q&A よくあるご質問

一部だけ特定生産緑地にできますか？
できます。面積要件をクリアし、面積を確定させる必要があります。
分筆が必要な場合も。
土地A（特定生産緑地）や土地B（追加指定のため申出基準日以前の生産緑地）の所有者に相続が発生したら？
4つの選択肢があります。
①土地A・B共に相続税納税猶予を受ける
②土地A・B共に死亡を事由に買取申出をする
③土地A・B共に相続税納税猶予を受けず、生産緑地を継続する
④土地A・土地B各々で上記①～③を選択する
特定生産緑地にしなかった農地に相続が発生。農地転用して売却できる？
できます。30年経過したため、所定の手続きを経て農地転用が可能。
特定生産緑地にしなかった農地の耕作が困難に…貸借や転用はできる？
貸借も転用もできます。
固定資産税の評価が変わり税額があがるものの生産緑地の指定は継続されているため 都市農地貸借円滑化法による貸借が可能。転用売却も〇
貸借している農地の借主が死亡したら・・・
借主の後継者が引き続き耕作することも合意解約して農地を返還することもできます
納税猶予を受けている生産緑地を貸借していたが、借主が死亡
貸主は耕作できないし、次に貸す相手も見つからない・・・
1年以内に貸付を行う見込みであることについて税務署長の承認を受け農業委員会に相談しながら借主を探します。
自ら立ち上げた法人に、生産緑地を貸付し農業経営を法人化したい
法人の種類を考えましょう
納税猶予を受けている生産緑地が公共用道路として収用されることに・・・
原則は「譲渡」とみなされ猶予相続税を納付しますが・・・
1年以内に代替地を取得すれば譲渡はなかったものとみなされ引き続き納税猶予を受けることができます。

Thanks youホームページをご覧いただき誠にありがとうございます。

生産緑地制度の手続きは市町村によってさまざま・・・
関連する税制もとても複雑
解除するかしないかの選択を迫られる今だからこそ
資産の見直しをする良い機会。
「農業を続ける」
「土地を活用する」
「売却する」
大切なのは、正しい情報をもって総合的に判断することです。
この機会に家族でじっくり話し合いましょう。